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Logistikimmobilien-Nutzung nur durch einen Mietvertrag?

Für die Nutzung einer fremden Logistikimmobilie ist der Mietvertrag – nach wie vor – der geläufigste. Dies ist auch wegen der zahlreichen Vorlagen, meist in Form von AGB, auch der einfachste Weg, einen Vertrag zu erhalten – aber nicht immer der günstigste. Der Logistikimmobilien-Mietvertrag sollte vielmehr individuell an die jeweilige Partei- und Sachlage angepasst werden.

Beispiele:

  1. Der Umfang Ihres Logistikprojekts ist noch unklar oder Sie planen bereits Aufwuchsmöglichkeiten.

Wichtig wäre in diesem Fall, dass im Mietvertrag die Möglichkeit vorgesehen wird, Flächenanpassungen bei Änderungen der Auftragslage vorzunehmen.

 

  1. In der Logistikhalle werden neue Logistikanalgen benötigt.

In diesem Fall kann der Investitionsaufwand durch individuelle Regelungen zwischen Auftraggeber (als Vermieter) und Dienstleister (als Mieter) verteilt werden.

In jedem Falle sollte ein besonderes Augenmerk auf dem Schriftformerfordernis liegen.  Denn die Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses kann zu kürzeren Kündigungsfristen führen.

Je nach Einzelfall kommen jedoch auch andere Vertragsformen als der Logistikimmobilien-Mietvertrag in Betracht:

Ist eine günstige Grundstückslage gegeben, kann etwa der Abschluss eines langjährigen Erbbaurechtsvertrags empfehlenswert sein. Vor allem dann, wenn der Logistiker als Mieter bereit ist, Investitionen in eine Immobilie zu tätigen, ohne auch das Grundstück erwerben zu wollen.

In Betracht käme auch eine mietzinsfreie Nutzungsgewährung, wenn der Auftraggeber Eigentümer der Logistik-Immobilien ist und diese im Rahmen eines Outsourcings an seinen Logistik-Dienstleister überlässt. In diesem Fall würde sich nämlich die Miete letztlich nur in der Kalkulation des Logistik-Dienstleisters niederschlagen und die Kosten für den Auftraggeber erhöhen.

Daher ist es empfehlenswert, die beiderseitigen Interessen der Parteien im Einzelfall zu prüfen und diese in einem individuellen Vertrag widerzuspiegeln.

Der Logistik-IT-Vertrag

IT-Dienstleister werden für Logistiker zunehmend wichtiger. Hierzu trägt auch zu einem großen Teil  die fortschreitende Digitalisierung („Logistik 4.0“) bei. Doch fangen wir von vorne an! Was ist überhaupt ein Logistik-IT-Vertrag, was sind die wesentlichen Inhalte und weshalb ist er so wichtig?

Nehmen wir an, Sie möchten eine neue Lagersoftware einführen oder eventuell die Anpassung (z. B. Verbesserung, Update, Änderung) Ihrer bestehenden Software – während des fortlaufenden Logistikbetriebs – durchführen. Hierüber schließen Sie dann einen Logistik-IT-Vertrag mit dem IT-Dienstleister. Das ist sicherlich keine neue Erkenntnis für Sie. Also kommen wir zum Eingemachten.

  1. Selbstverständlich ist es wichtig, die gewünschten IT-Leistungen zu. Wie Sie aber eventuell bereits am eigenen Leibe erfahren mussten, wird oftmals der finanzielle und zeitliche Rahmen eines IT-Projektes gesprengt. Deshalb ist es ebenfalls wichtig, die erforderlichen rechtlichen Regelungen im Blick zu behalten. Schließlich möchten Sie ja Ihre gewünschten IT-Leistungen nicht um jeden Preis und auch nicht erst in einigen Jahren…
  2. Bei der Erstellung vom Lasten- und/oder Pflichtenheft wird von den Parteien viel Aufwand und Mühe investiert. Für gewöhnlich werden hier vertragliche Regelungen zur Detaillierung der vom Logistiker (auf Auftraggeber- oder Auftragnehmerseite) gewünschten Leistung festgehalten. Und hier steckt auch oftmals der Teufel im Detail! Um die gewünschte Leistung detailliert beschreiben zu können, wird sich des „IT- Fachchinesisch“ bedient. Dies führt jedoch regelmäßig dazu, dass für „Nicht-ITler“ unklar bleibt, was tatsächlich vereinbart wurde. Erschwerend dazu kommt, dass sich überwiegend passiver Formulierungen bedient wird und somit unklar ist, wer die umfangreich beschriebene Leistung erbringen soll. Als Beispiel: „Mitarbeiter müssen geschult werden.“ Ist dies ein Hinweis an den Logistiker oder eine Pflicht des IT-Dienstleisters? Vermeiden Sie deshalb das Passiv und verwenden stattdessen das Aktiv bei der Formulierung der Regelungen.
  3. Zu den weiteren wesentlichen und für einen Logistik-IT-Vertrag ganz speziellen rechtlichen Regelungen gehört insbesondere die Festlegung bindender Leistungszeiten sowie die Messbarkeit der erbrachten Leistung.
  4. Die Parteien müssen sich ebenfalls darüber einigen, wie neue Entwicklungen oder Änderungen während des Projekts behandelt werden sollen: wann handelt es sich um neue Leistungen und wann lediglich um andere Lösungswege? Können zusätzliche Leistungen verlangt werden? Müssen zusätzliche Leistungen vergütet werden und wenn ja, in welcher Höhe? Wie wird mit Verzögerungen umgegangen?
  5. Sinnvoll sind auch eher allgemeine rechtliche Regelungen, wie etwa Vereinbarungen zur Kündigung bzw. einer Konfliktlösungsklausel oder die Vereinbarung einer salvatorischen Klausel.
  6. Durch die Logistik 4.0 gewinnen wir innovative IT- und Techniklösungen. Diese Innovationen erfordern jedoch auch eine Anpassung der Logistik-IT-Verträge. Denn die Einführung solcher modernster Technologien erfordert u. a. optimierte Vertragslösungen, um die Ziele des IT-Auftraggebers erreichen zu können.

All dies lässt sich nur schwer in einem Standard-Vertrag abbilden, sondern sollte individuell an die konkreten Besonderheiten eines jeden IT-Projektes angepasst werden.

LOGISTIK 4.0 – Der rechtliche Baustein

Logistik 4.0 beschreibt die Auswirkungen von Industrie 4.0 auf die Logistik, insbesondere die Mitgestaltung und Unterstützung durch die funktions- und unternehmensübergreifende Koordinationsfunktion der Logistik. Selbstverständlich benötigen die Unternehmen hier nicht nur eine resiliente Logistik, sondern auch ein resilientes Vertragssystem. Hierzu zählt insbesondere die Integration der Mitglieder einer Wertschöpfungskette über Verträge sowie die Zukunftsfähigkeit und Anpassungsfähigkeit des Logistikvertrags für neue Entwicklungen und neue (technische) Möglichkeiten.

Die vermehrte Einbindung von „maschinellen Willenserklärungen“ führt zu neuen Fragen der juristischen Abbildung. Viele davon können allerdings mit vorhandenen Gesetzen und einem individuellen Vertrag gut gelöst werden. Die Prozesse müssen klar abgebildet und die Verantwortlichkeiten frühzeitig geklärt werden: wer verursacht welche „maschinellen Willenserklärungen“ und wem wird diese daher zugerechnet, z.B. bei automatischer Bestellung benötigter Produktionsteile.

Ebenfalls sollten von Anfang an die durch Logistik 4.0 entstandenen neuen Kommunikationswege berücksichtigt werden und im Rahmen der Leistungsbeschreibung etwa bei der Just-in-Sequence-Lieferung beschrieben werden. Dabei werden vermehrt Schnittstelleneinrichtungen erforderlich, die eine erhöhte Abstimmung zwischen dem Auftraggeber und Logistik-Dienstleister erforderlich machen. Dies sollte auch durch Mitwirkungs- und Auskunftspflichten im Vertrag berücksichtigt werden.

Während der Vertragszeit ist insbesondere ein Augenmerk auf die Flexibilität zu legen. Hier ist erforderlich, dass auf schnelle technische Weiterentwicklungen reagiert werden kann. Klarheit sollte auch darüber bestehen, ob der Logistik-Dienstleister verpflichtet ist Updates etwa im Rahmen einer KVP-Regelung durchzuführen. Wenn ja, muss die Kostenfrage geregelt und abgestimmt werden, wann z.B. Simulationen und Testläufe durchgeführt werden können. Sollen weitere Leistungen verlangt werden können, so sollte diese nicht durch eine „vertragliche Einigung“ möglich sein. Denn eine solche kommt erst dann zustande, wenn beide Parteien dem zugestimmt haben und wird bereits durch ein einseitiges „nein“ blockiert. Hier sind einseitige Anpassungsrechte unter angemessener Berücksichtigung der Interessen des Vertragspartners zu empfehlen.

Wesentlich ist auch die Sicherheit der Logistik durch regelmäßig zu prüfende TOMs und auf finanzieller Seite durch angemessene Versicherungen wie z.B. einer Software-Versicherung.
Nicht zuletzt ist im Rahmen der Logistik 4.0 auch an die Zeit nach Vertragsende zu denken. Der Umfang der ausgetauschten Informationen und Daten wird immer größer. Hier muss unbedingt geregelt werden, was mit den Daten nach Vertragsende geschieht.

Seit Beginn von Logistik 4.0 hat sich die erste Aufregung gelegt, und es wird mehr abgewogen, welche Leistungen und Kosten für jedes einzelne Unternehmen tatsächlich sinnvoll sind. Vor allem kleine und mittelständische Logistikunternehmen kann die Umstellung auf Logistik 4.0 an ihre finanziellen Grenzen bringen, etwa wenn ein Anschluss an die Breitbandtechnologien erforderlich ist. Gerade bei Projektbeginn kann aber die Chance genutzt werden, den Auftraggeber an diesen Kosten zu beteiligen, etwa wenn dieser eine individuelle Gestaltung der Software wünscht oder durch einen Ausgleich bei Vertragsende.

Auch die neuen rechtlichen Anforderungen können in einem sorgfältig abgestimmten und individuell ausgestalteten Logistikvertrag gut abgebildet werden, um eine rundum sichere Logistik zu ermöglichen. Daher gilt: Bei richtiger Betrachtung ist das Recht kein Hinderungsfaktor, sondern wie immer ein Enabler von guter Logistik, auch guter Logistik 4.0.

Dos & Don’ts im Transport- und Logistikrahmenvertrag

Eine lange Vertragslaufzeit im Logistikvertrag ist für Dienstleister kein Garant für Beschäftigung


Für Dienstleister sind langfristige Verträge von großer Wichtigkeit – insbesondere dann, wenn hohe Investitionen getätigt wurden. Deshalb legen Dienstleister Wert auf die Festlegung der Vertragslaufzeit in den Logistikverträgen. Um sich auf der sicheren Seite zu fühlen, werden dann oft umfangreiche Regelungen zu Verlängerungsoptionen und Ähnlichem aufgenommen.
Jedoch findet sich erstaunlicherweise dann im Vertrag zu den Punkten Exklusivität bzw. Mindestmenge aber:

NICHTS.

Teilweise wird sogar ausdrücklich festgelegt, dass es keine Mindestmenge und auch keine Verpflichtung des Auftraggebers gibt, den Dienstleister zu beauftragen. Zuweilen aber ist dieser Punkt schlicht nicht geregelt.
Hier muss jeder Dienstleister hellhörig werden. Der Auftraggeber ist in solchen Fällen nicht einmal verpflichtet, eine Kündigung auszusprechen. Er unterlässt es einfach den Dienstleister weiter zu beschäftigen.
Als Dienstleister sollte Wert darauf gelegt werden, dass eine Regelung aufgenommen wird, die diese Lage jedenfalls verhindert.

Präambel, Anlagen, Nachträge – bloßes „Beiwerk“ von Logistik-IT-Verträgen?

Zumindest in einem Punkt sind sich Auftraggeber und IT-Dienstleister oftmals einig: Zu den wesentliche Regelungen in einem IT-Vertrag zählen Leistungsbeschreibung und Vergütung – bei allen weiteren Bestandteilen handelt es sich dann um bloßes Beiwerk.

Doch wenn sich Auftraggeber und IT-Dienstleister da mal nicht täuschen.
DENN: Auch in scheinbar nebensächlichen Teilen können wesentliche Regelungen getroffen werden, die durchaus Einfluss auf den gesamten Vertrag haben können.

Präambel

So etwa die Präambel: In der Praxis oftmals als inhaltlich unbedeutender Vertragseinstieg und lediglich als reine „Prosa“ zur Vorstellung der Parteien empfunden, präsentieren sich hier gerne die Parteien, indem sie unbedacht Auskünfte über das eigene Unternehmen geben. Dies soll sie in einem guten Licht darstellen, dem potentiellen Vertragspartner imponieren und so zu einem Vertragsschluss motivieren.

Doch Vorsicht! Der BGH geht in seiner Rechtsprechung davon aus, dass die Parteien in einer Präambel verbindliche Regelungen und  – sogar noch weitergehend – verbindliche Zusicherungen vereinbaren können, vgl. BGH NJW-RR 2004, 1236. Wird etwa angepriesen, dass der Logistik-IT-Dienstleister Kosteneinsparungen von 10 % erreicht, so muss er sich auch daran messen lassen.

Bei Unklarheiten über die Bindungsabsicht wird die Regelung ausgelegt und versucht, den wahren Willen der Parteien unter Berücksichtigung der Verkehrssitte zu finden, §§ 133, 157 BGB.

Auch wenn keine Zusicherung enthalten ist – und von den Parteien nicht gewollt ist – , so wird die Präambel jedenfalls als Auslegungsgrundlage des gesamten Vertrags herangezogen, vgl. BGH NJW 2012, 1718. Dies gilt insbesondere bei Angaben von besonderen Fähigkeiten einer Partei. Wenn sich also beispielsweise der IT-Dienstleister als Fachmann für Logistik-IT ausweist, kann der Auftraggeber Spezialkenntnisse für Logistikabläufe voraussetzen. Der Auftraggeber kann dessen Leistungen daher vor diesem Hintergrund auf Mängel überprüfen.

Praxistipp: Die Präambel sollte als vollwertiger Vertragsbestandteil gesehen werden, der ebenso Aufmerksamkeit zukommen sollte wie den übrigen Regelungen. Sind hier verbindliche Vereinbarungen gewünscht, so sollten diese auch ausdrücklich als Vertragspflicht formuliert werden. Denn unüberlegte Formulierungen könnten sich im Wege der Auslegung nachteilig für eine der Parteien erweisen.

Anlagen zum Vertrag und Nachträge

Bei IT-Verträgen haben Anlagen überwiegend zwei Funktionen. Zum einen dienen sie der Auslagerung umfangreicher Vereinbarungen aus dem eigentlichen Vertrag, wie z. B. das Lastenheft, um diese übersichtlicher zu gestalten. Zum anderen werden Anlagen gern erst nach Unterzeichnung erstellt oder ersetzt.

Es kann durchaus ratsam sein, große Textpassagen aus dem eigentlichen Vertrag auszulagern. Jedoch birgt eine derartige Auslagerung die Gefahr, dass sich missverständliche Dopplungen oder Widersprüche zu den vertraglichen Regelungen einschleichen. Hierauf sollte unbedingt geachtet werden.

Es ist rechtlich möglich, Anlagen nachzureichen oder zu ändern. Aber was geschieht, wenn die Anlagen doch nicht erstellt werden? Oftmals passiert es in der Praxis, dass nicht mehr daran gedacht wird, mit der Programmierung aber bereits begonnen wurde. Was, wenn später unklar wird, welche Anlage nunmehr die aktuelle und geltende sein soll? Um solche Szenarien zu vermeiden, bedürfen diese Punkte einer sorgfältigen Regelung im eigentlichen IT-Vertrag.

Ähnlich verhält es sich bei Nachträgen. Diese werden dem IT-Vertrag beigefügt um Änderungen oder Ergänzungen vorzunehmen. Solche Nachträge sind wie ein eigener Vertrag zu behandeln. Dabei ist auf mögliche Formvorschriften wie die Schriftform oder Unterschriften zu achten.

Kritisch sind dabei die sogenannten „Change Requests“ zu sehen. Da der Begriff rechtlich unklar definiert ist, sollte dies zumindest im IT-Vertrag getan werden. Als „Änderungsanforderung“ kann sie zu einer Änderung der ursprünglich vertraglich vereinbarten Leistung führen. Dies zieht regelmäßig zahlreiche Probleme mit sich:

Eine Vertragsänderung bedarf der Annahme durch beide Parteien. Daher macht sich der Auftraggeber vom IT-Dienstleister und dessen Zustimmung zum Change Request abhängig. Dem IT-Dienstleister bleibt es auch unbenommen, für diese zusätzliche Leistung eine erhebliche und sogar überhöhte Vergütung zu verlangen. Handelt es sich hierbei um eine wesentliche Änderung für den Auftraggeber, kann ihn dies schnell in eine Zwangslage bringen.

Es geht aber noch weiter: denn solche Änderungen haben auch Auswirkungen auf die Leistungszeit. Die Dauer des Gesamtprojektes ist dann nicht mehr planbar und ursprünglich vereinbarte „Milestones“ und damit auch das „Go-Live“ verschieben sich. Zudem bergen viele Änderungen – auch wenn es lediglich kleine Änderungen sind – das Risiko, dass das Gesamtprojekt unstimmig wird.

Zusammenfassend können diese Change Requests daher dazu führen, dass weder die Leistung, noch der Projektzeitrahmen planbar sind und ein erhebliches finanzielles Risiko besteht, weil die Projektkosten deutlich ansteigen können. Damit ist der IT-Vertrag nicht zukunftsfähig.

Praxistipp:

Seien Sie achtsam bei Anlagen oder Nachträgen. Unterschätzen Sie diese nicht! Denn hierbei handelt es sich um vollwertige Vertragsbestandteile. Wenn in den Anlagen keine wesentlichen Inhalte geregelt werden sollen, dann müssen sie auch nicht erstellt und beigezogen werden. Um mögliche Missstände zu vermeiden, bedarf es daher auch hierbei einer sorgfältigen Prüfung und umfassender Regelungen im IT-Vertrag.

Rechtsanwältin Marei-Katharina Raming

 

LOGiNJUS® Allgemeine Geschäftsbedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen und Abwehrklauseln

 Fotolia_©eccolo

Der Fall:

Mit viel Sorgfalt hat ein Logistik-Dienstleister im Rahmen der gesetzlichen Grenzen und unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung, seine Haftung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) beschränkt.

Wegen eines Schadenfalls macht ein Auftraggeber seinen Anspruch in Höhe der  gesamten Schadenssumme gegen den Logistik-Dienstleister geltend. Der Logistik-Dienstleister  beruft sich auf die Haftungsbeschränkungsregelungen in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Der Auftraggeber hingegen ist der Auffassung, dass diese Regelungen zur Haftung in den AGB nicht gelten, weil er seinerseits ABG mit einer sogenannten Abwehrklausel verwendet.

 

Rechtlicher Hintergrund:

Im Geschäftsverkehr ist die Verwendung von AGB allgemein gebräuchlich. Üblicherweise verweisen die Vertragsparteien jeweils auf ihre eigenen AGB. Oftmals kommt es vor, dass diese AGB sogenannte Abwehrklauseln enthalten, d. h. ausdrücklich wird der Geltung anderslautender AGB widersprochen.

Fraglich ist zunächst, ob das Zustandekommen des Vertrages in einem solchen Fall überhaupt gegeben ist. Führen die Vertragsparteien den Vertrag wie in unserem Fall durch, ist regelmäßig ein Zustandekommen des Vertrages zu bejahen. Der BGH stellt dazu fest, dass es dann nicht dem Parteiwillen entsprechen würde, den Vertragsschluss zu verneinen.

Weiterhin stellt sich die Frage, wessen AGB Bestandteil des Vertrages werden und inwieweit diese Anwendung finden. Nach der heute herrschenden Auffassung bestimmt sich der Vertragsinhalt wie folgt:

  • Stimmen einzelne Klauseln der AGB beider Teile überein, werden diese Vertragsbestandteil.
  • Widersprechen sich einzelne Klauseln in den unterschiedlichen AGB, so gelten insoweit die gesetzlichen Bestimmungen. Denn hier liegt ein Einigungsmangel (Dissens) vor.
  • Nach neuer Rechtsprechung werden nicht nur widersprechende, sondern auch ergänzende Klauseln des anderen Teils durch eine Abwehrklausel ausgeschlossen.

In unserem Fall sind somit die AGB des Logistik-Dienstleisters nicht Bestandteil des Vertrages geworden. Die Haftung richtet sich hier nach den gesetzlichen Regelungen.

Der Praxistipp:

  1. Um der Klarheit willen sollten Sie die Abwehrklauseln so formulieren, dass nicht nur widersprechende, sondern auch ergänzende Bestimmungen ausgeschlossen werden.
  2. Verwendet der Vertragspartner ebenfalls AGB mit einer Abwehrklausel, ist es sinnvoll Regelungen wie etwa eine Haftungsbeschränkung individualvertraglich zu vereinbaren.

Rechtsanwältin Stefanie Tiede
Gimmler Rechtsanwalts GmbH, Koblenz

LOGiNJUS® Logistik-Immobilien

Kann sich eine Änderung des Logistikkonzepts auf den Mietzweck auswirken?

Übt ein Logistik-Dienstleister seine Tätigkeiten in einer angemieteten Logistik-Immobilie aus, so kann es für ihn von Bedeutung werden, ob der Nutzungszweck des Immobilien-Mietvertrags so weit gefasst ist, dass eine Änderung der Tätigkeitsfelder möglich ist. Denn durch den Mietzweck wird die vertragsgemäße Nutzung einer Logistik-Immobilie und somit auch das Tätigkeitsspektrum des Logistik-Dienstleisters bestimmt.
Schließt der Logistik-Dienstleister einen langfristigen Logistikimmobilien-Mietvertrag ab, so hat dies Vorteile, wie zum Beispiel die Sicherung eines günstig gelegenen Standorts. Gleichzeitig erhöht sich durch die Vertragsbindung aber auch das finanzielle Risiko, ein wirtschaftlich erfolgreiches Unternehmen für die gesamte Laufzeit zu führen und damit auch den Mietzins zu erwirtschaften.

Praxisfall:
Ein Logistik-Dienstleister mietet ein einfaches Lager an. Dieses nutzt er als Zwischenlager für nicht-gefährliche Güter. Sein größter Auftraggeber verlängert den Transportvertrag nicht. Ein ähnlicher Auftraggeber existiert nicht, sodass der Logistik-Dienstleister in eine finanzielle Notlage gerät. Deshalb denkt der Logistik-Dienstleister über eine Erweiterung seines Tätigkeitsfeldes nach. Er möchte nun auch Gefahrgüter und gefährliche Güter transportieren.
Er gewinnt einen Kunden aus dem Automotive-Bereich. Der Kunde möchte Transporte von Gefahrstoffen in Auftrag geben. Der Logistik-Dienstleister teilt dies seinem Vermieter mit und möchte den vertraglich vereinbarten Mietzweck entsprechend ändern. Der Vermieter stimmt dieser wesentlichen Nutzungsänderung nicht, obwohl ihm die finanzielle Notlage des Logistik-Dienstleisters bekannt ist.

Rechtlicher Hintergrund:
Durch die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung werden die im Mietobjekt erlaubten Tätigkeiten beschrieben. Diese können durch den Vermieter ¬- als Eigentümer der Logistik-Immobilie – bei Vertragsschluss nach eigenem Ermessen eingeschränkt werden. Der Vermieter hat auch deshalb ein Interesse an einer solchen Einschränkung, weil der Logistik-Dienstleister wiederum einen Anspruch darauf hat, dass die Immobilie dem ihm vertraglich zugesagten Zweck entspricht und für diese Nutzung auch erhalten wird.
Es ist grundsätzlich notwendig, dass der Vermieter einer vom Logistik-Dienstleister geplanten Änderung des Mietzwecks zustimmt. Schließlich kann er über den Gebrauch seiner Immobilie entscheiden. Anders verhält es sich, wenn es sich lediglich um eine zeitgemäße Anpassung bzw. eine Fortentwicklung des vertraglich gewährten Gebrauchs handelt. In dem Fall steht dem Logistik-Dienstleister nach herrschender Meinung ein Anspruch auf Zustimmung seines Vermieters zur Nutzungsänderung zu, wenn dessen legitime Interessen nicht verletzt werden, vgl. etwa OLG Köln, NZM 2005, 866. Eine solche Nutzungsänderung kann durch den Vermieter nicht verhindert werden. Ein Beispiel hierfür wäre etwa die Erweiterung eines reinen Lagers zu einer Logistikhalle.
Durch die Lagerung von Gefahrstoffen entsteht für den Vermieter aber ein zusätzliches, erhebliches Risiko, das auch für die baulichen Anforderungen und die behördlichen Genehmigungen von Bedeutung sein könnte. Somit wird der Vermieter seine Verweigerung der Zustimmung zur Nutzungsänderung hinreichend rechtfertigen können.
Mögliche wirtschaftlichen Interessen bzw. Schwierigkeiten des Logistik-Dienstleisters begründen keinen Anspruch auf Zustimmung zur Nutzungsänderung gegenüber dem Vermieter. Mit Abschluss eines Logistikimmobilien-Mietvertrags erlangt der Logistik-Dienstleister einen Anspruch, bestimmte Immobilien des Vermieters zu einem bestimmten Zweck zu nutzen. Im Gegenzug verpflichtet er sich zur Zahlung des Mietzinses. Das wirtschaftliche Risiko, den Mietzins zahlen zu müssen, liegt dabei allein bei ihm. Ob er die Logistik-Immobilie tatsächlich nutzt bzw. wie den Mietzins erwirtschaftet, ist nicht relevant. Die berechtigten Interessen des Logistik-Dienstleisters sind dadurch gewahrt, dass sein Vermieter keine willkürliche Entscheidung treffen kann, sondern ihm in den vorgenannten Fällen ein Anspruch auf Zustimmung zusteht. Darüber hinaus erfolgt keine Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos des Logistik-Dienstleisters auf den Vermieter.
Der Logistik-Dienstleister sollte eine gerechtfertigte Ablehnung der Nutzungsänderung unbedingt beachten. Andernfalls riskiert er u. U. eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB und steht dann ganz ohne Räumlichkeiten dar.

Praxistipp:
Der Logistik-Dienstleister schafft sich eine günstige Position, wenn er im Mietvertrag die ihm erlaubte Nutzung möglichst weit und allgemein fasst. Dadurch hat er einen Gestaltungsraum für die Art seiner Nutzung der Logistik-Immobilie und in der Folge auch über die Art und Ausübung seiner Logistiktätigkeit.
Für den Vermieter einer Logistik-Immobilie hingegen bedeutet eine weite Fassung der Nutzungsgewährung eine Einschränkung seiner Kontrollmöglichkeiten. Zugleich erhöht sich das Risiko, dass sich die Anforderungen an die Logistik-Immobilie ändern. Daher ist für den Vermieter eine präzise Nutzungsbeschreibung empfehlenswert.

Marei-Katharina Raming
Für Logistikimmobilien-Mietverträge zuständige Rechtsanwältin bei der Gimmler Rechtsanwalts GmbH, Koblenz